一、前言

　　项目成本管理是根据企业的总体目标和项目的具体要求，在项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等的管理活动，以完善成本管理制度，提高成本核算水平，是实现目标利润、创造良好经济效益的过程。针对房地产开发项目，有效的管理和控制项目成本，贯穿整个项目的投zi决策、规划设计、招投标、施工和竣工验收阶段。但这几个阶段在整个过程中所处的时间和所起的作用也不同，本文认为房地产开发项目成本控制有以下三个关键阶段：投zi决策、规划设计和施工阶段。

　　二、投zi决策阶段的成本控制

　　投zi决策阶段的成本控制是关系到项目投zi成败的决策，项目投zi决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投zi的综合性、投zi额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投zi决策难免出现失误，所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制。决策最主要的依据是项目可行性研究。房地产开发项目可行性研究评价指标包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。

　　城市风景项目的投zi决策通过了集团总部投zi决策委员会的论证，并委托了甲级工程咨询单位进行了项目可行性研究。

　　项目的投zi决策通过前期的市场调查，对影响项目的宏微观环境因素进行分析，对项目周期内的供需因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行了预测;项目规划评价主要考虑了项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车位、配套设施和交通等因素，分析了各个因素对项目成本的影响;项目设计方案评价主要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能等因素。项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行了分析;项目的经济评价是整个项目投zi的重点，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和(续致信网上一页内容)风险方面进行评价。

　　三、规划设计阶段的成本控制

　　结合大量项目测算，设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少,一般只占建安成本的2%--3%，其初步设计对工程造价的影响程度为75%，技术设计阶段对工程造价的影响程度为25%--35%，如果施工开始，通过改善施工技术等措施节约工程造价的可能性只为5%--10%。根据统计数据，在规划设计阶段节约投zi的可能性为88%。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定。由此可见，规划设计阶段控制造价能起到事半功倍的效果。

　　在规划设计方案确定过程中，城市风景项目采用总体控制和分步确定的方法。首先对总体规划设计方案的建造成本进行总目标的控制，通过 “规划设计方案听证会”后，再进行初步设计和施工图设计，并要求编制出各个步骤的《建造成本概(预)算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

　　在城市风景项目中，采取了以下措施对规划设计阶段进行了成本控制。第一，对规划设计进行设计招标，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，重视建设项目的投zi效果和建设成本。第二，进行限额设计，按照批准的设计任务书和初步投zi估算进行设计，并逐步进行施工图设计和分步分项设计，且各步各项都有设计投zi限额，保证总成本不超过总投zi额。第三，严格评估规划设计质量，加强开放商和设计单位的沟通，并将前期策划和市场调研结果融入规划设计中，提高规划设计的质量。第四，与设计单位签定设计合同，针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并明确违约责任。

　　四、施工阶段的成本控制

　　房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，在整个开发过程中占据很长的时间。施工阶段的成本控制非常复杂，对总投zi的影响很大。据有关资料分析，这一阶段对工程造价的影响程度可达5%--10%。房地产开发项目施工阶段的成本控制主要包括：编制成本计划，确定成本控制的目标;审查施工组织设计和施工方案;控制工程款的动态结算;控制工程变更。

　　在城市风景项目施工阶段中，主要采用以下做法和手段进了成本控制。

　　(一)强化“成本”意识，加强全面管理。对参与此项目的每个部门甚至每个工作人员强化“成本”意识，加强部门之间的协调和沟通。在听取现场管理人员建议的基础上制定切实可行的成本计划，并在需要的时候及时作出调整。

　　(二)确定成本控制的对象。在项目实施之前，项目部对项目所要发生的费用首先进行大致分类，主要分为主要费用和次要费用、固定费用和变动费用，并在此基础上进行详细分类，形成图表形式，由现场成本管理人员记录，以便在将来项目实施过程中，时刻关注每项费用的发生情况，并进行有效控制。

　　(三)加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项公司就成立了合同管理小组，负责此项目发生的主要合同关系。针对施工阶段的合同管理，要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工、监理和材料合同的条款进行严密审查，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更严格其审查和批准程序，有效控制工程造价。

　　(四)严控材料、设备的质量和价格。由于此项目是开发商负责材料采购和供应，所以材料、设备的质量和价格是成本控制的重点。对材料和设备的质量，由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任;价格方面，施行认证制度，并对材料采购和设备选用过程中出现的“回扣”现象进行严格管理，保证材料和设备的价格和质量。

　　(五)制定有效的奖励措施。此项措施的实施大大调动了成本管理人员的积极性，对项目成本控制产生了重大的影响。对成本管理人员的奖励采取物质和精神奖励相结合的方式，并对相关人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会。

　　五、结论

　　房地产开发项目成本管理各个阶段对成本的节约度是不同的，从整体上来看，前期的决策和规划设计阶段对项目成本节约的作用巨大，而施工阶段要控制成本也要加强管理。总之，房地产开发项目的各个阶段都要加强成本管理，不能忽视每一个环节和阶段，只有这样才能加强开发商的市场竞争力，提升开发商的利润空间。