房地产经过开发商开发以后，还要由消费者来消费。所以，房地产业融资体系的发展趋势必然是一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。两者互相补充，缺一不可。

房地产业具有深厚的增长潜力和极强的产业关联度，是带动我国经济增长的主导产业和支柱产业。房地产业属于投资大、开发周期长的产业，不论是对开发商还是对消费者来说，所需要的投资和消费行为也是长期性的。因此要大力发展房地产业，就必须建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。开发商在房地产开发经营过程中以有限的资本购置土地，进行房地产开发融资时就应当在间接融资的基础上大力发展直接融资渠道，拓展资本市场融资；消费者在自己资金缺乏的情况下进行购房消费时应当采用以住宅抵押贷款模式为主，住房公积金和住房储蓄为补充的复合式住房消费。总之，不论对企业或开发商还是对个人，我国房地产融资体系都有待完善和发展。

一．住宅产业开发融资体系要完善间接融资模式，更要大力发展直接融资模式。

    房地产业是一种资金密集型产业，需要大量的资金投入。然而，在过去的二十多年里，我国房地产企业的主要资金来源仍是银行贷款和预售房款，据统计，到2001年底，由工行、农行、建行、中国银行的房地产贷款就近5000亿元。而房地产业的自由资金在投资中只占很小的一部分。据了解，我国三分之一的房地产开发企业的净资产只有1000万元左右，最高的也不过几十亿元，而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元。加入WTO后，随着金融业的竞争和门槛的提高，我国房地产企业将面临着越来越激烈的同行业竞争和市场考验，为了扩大经营领域，提高市场占有率，房地产企业必须具备更强的资金实力，开发商的资金不足将成为限制项目开发的瓶颈，而一大批没有资本实力的开发商将最先面临被淘汰的局面。所以，各房地产企业必须积极寻找多种融资方式来弥补自己的资金不足问题，从而提高自身的市场竞争力。

    融资方式由间接融资向直接融资为主转变是国际融资市场发展的未来趋势，但是我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少。其实，商业银行资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款，这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能充分保证房地产业的持续发展，相反却成为了房地产业的一个限制性因素。因此，为了增加资金来源渠道，分散资金风险，拓宽融资手段，解决开发商资金紧缺的心病,建立全面的房地产开发融资体系已迫在眉睫了。

    当然，这并不表明银行等金融机构在融资体制中不再重要，相反，这种转变为银行融资机制拓展业务范围，创造新的融资产品，开拓市场空间提供了机会。目前，许多国家的商业银行给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其它行业占70％。在房地产贷款中，贷给开发商的开发性贷款又占房地产贷款余额的30％，住房抵押贷款及其它业务占70％。为此，我国的间接融资方式还要进一步完善：

    1．要增加金融机构，加强他们之间的竞争。入世后，金融机构面临巨大压力，而房地产业的发展是与金融业密不可分的。在我国现阶段，商业银行贷款是住宅融资的主要渠道，而且只允许中、农、工、建四家国有商业银行从事房地产信贷业务，不允许非银行金融机构进入房地产信贷市场。其实，由于体制问题，众多的金融机构难以进入房地产金融市场，致使资本市场和房地产市场的脱节，这不利于金融机构的竞争，妨碍了房地产业的发展。

    2．要扩大业务范围，创新融资产品。在入世5年后，我国将取消区域和业务限制，允许外国金融机构在境内全面经营人民币业务，这将对国内金融机构带来巨大的挑战。而目前我国房地产贷款方式少，主要只有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种产品，这并不适于房地产融资市场，导致房地产业资金融通困难而难以发展。而在2001年，交通、光大、民生等十家股份制商业银行的放贷规模就增加了3035亿元，且营销策略比较灵活，为众多中小房地产企业提供了资金支持。

    3．要进行品牌融资，实现资金优化配置。现在还大量存在“国有银行的钱不借白不借，借了也可不还”的现象，这就要求银行在贷款时避免政府的干预，从融资上支持住宅产业的品牌化，依据品牌来给予不同的贷款标准，从而可以大大地减少银行的风险。2001年，我国金融业对30多个行业的信用状况进行了排序，房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外贸行业和酒店业之前。一位银行界资深人士分析，银行放贷极为注重稳定的信用关系，而相当多的开发商搞的是“打一枪换一个地方”式的项目开发，规模化、集团化、品牌化的开发商很少。现在许多开发企业的问题是，规模太小，自有资本金太少，而实际源于银行的资金普遍高出50％。因此，银行只看好信用好、实力强的开发企业。目前，国内开发企业就达2.5万余家，入世后应加速企业重组，铸造“品牌效应”。所以那些具有开发资质、信用等级高、开发的项目畅销的房地产企业才会较容易获得银行的贷款。这就要求房地产开发和银行贷款融资高效地结合起来，找到最佳融资方式。

    在国外，商业银行的主要作用是向开发商提供短期贷款，然后由其他机构提供长期性贷款，以长期贷款归还短期贷款，从而使开发商面临的融资压力得到缓解。如今存贷款利率连续下降，增大了房地产企业在资本市场融资的可能性。因此，为了减少商业银行的不良贷款率，有必要引导长期资金进入住宅金融市场，让开发商将融资方式更多地投向资本市场：

    1．可以大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。为此，我国监管当局应该放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，加速住房金融的成熟，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。通过证券化可以吸收多元化投资主体，让民营企业和社会个人投入新的资金，形成规模经济，降低房地产公司的投资风险。加入WTO后，国外金融机构的进驻将有助于促进国内房地产证券化的日趋完善。

    2．可以建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。国外早在二十世纪六七十年代就有了房地产投资基金，在2000年，美国就成立了针对我国市场的房地产投资基金，而国内房地产投资基金也将应运而生，这将是一场前所未有的房地产融资变革。房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成了大众化的投资工具。房地产投资基金可以发挥基金的规模优势，推动相关产业的快速发展，有利于优化产业内部结构，实现资源合理配置。所以应积极推动投资基金业的发展，为房地产企业提供一条新的融资渠道。

    3．可以将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。在美国,人寿保险公司与养老基金同为房地产市场尤其是房地产长期投资市场的重要投资机构。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。可以由开发商和保险公司联合起来共同合作进行房地产开发建设，也可以由保险公司向开发商提供长期抵押贷款而获取贷款利息。

    4．可以引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资的高效率。从1996-2000年，我国房地产开发资金来源中，境外投资分别为62亿、56亿、44亿、29亿、20亿美元，逐年递减11.1%、21.3%、33.5%、31.8%，2000年仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。房地产业是我国经济增长的重要拉动力，入世后势必会吸引更多的外资投入。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。

    5．可以鼓励发行公司债券，吸引社会上剩余资金投资于房地产业。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。可以由房地产企业发行债券，在资本市场上直接融资；也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行债券，将分散的资金集中到房地产建设中来。

    6．可以大力推行融资租赁的方式，建立抵押资产管理公司，以最快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题。融资租赁主要是通过所有权的转变向相关投资者获得资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

二．住宅个人消费融资体系要完善信贷融资模式，更要大力发展复合式融资模式。

    住宅消费不同于一般商品的消费，其中最重要的特点是价值量大，这与大多数消费者的支付能力有限存在一定的矛盾。为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，逼出市场购买力，让开发商尽快收回资金，加大房地产投资资金的流动性，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。

对个人消费来说，其融资途径主要是银行贷款，通过消费信贷帮助自己实现提前消费，然后在消费过程中逐步偿还。建设部的资料显示：近年来，住房消费市场主体的转变带动了个人住房贷款的增长，同时各大银行也在不断加大个人消费信贷的投入。2000年1-11月份，商业银行新增住房贷款1610亿元，是商业银行增长最快、质量最好的信贷资产。个人住房公积金贷款也有了较快发展，2000年1-9月份，新增179亿元，同比增长52%。

据了解，2001年工行仅10月份的提前还贷总额就近3亿元，而发放的房贷总额却只有1.2亿元。业内人士分析，货币化分房政策出台后，市民获得了一次性住房补贴，许多购房者能每年一次用公积金冲抵贷款本金，使部分人具备了提前还贷能力。今年3月，一份来自银行的报告称：目前我国商业性个人住房贷款不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24％。这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。银行界也普遍认为，个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但大部分银行在进行房贷时还是要求购房者有绝对的信誉、收入和偿还能力等方面的绝对保证，从而人为地提高各种门槛。个人消费贷款虽属“零售”业务，金额数目不大，但其人数是无穷大的，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。目前住房消费信贷主要还是住房消费信用贷款、住房消费保证贷款、住房消费抵押贷款和住房消费质押贷款等传统形式。但随着客户的增加和现代信贷管理技术的广泛应用，住房消费贷款品种将会大大丰富，可变利率住房信贷、分级偿还抵押信贷、循环住房贷款等西方流行的住房信贷品种一定会受到广大消费者的欢迎。

目前最流行的还是住房抵押贷款中的按揭贷款。2001年截至6月底，商业银行个人住房按揭贷款余额已达4454亿元，仅工行新增个人住房贷款就达382亿元，比2000年同期增长76%。它是当前利率最低、期限最长的贷款业务，可以加快房地产企业的资金回笼，促进房地产融资与投资渠道的扩张。据统计，海外每年通过按揭销售的住宅有90%以上要通过按揭融资市场。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际上20%-40%的水平。而且其期限最长也只有20-25年，这显然不足以使广大中低收入者通过抵押贷款来提前解决住房困难。所以，应适当提高住房贷款的限额，增加居民住房贷款的总量，延长贷款期限，降低贷款利率，从而最大限度地鼓励和刺激居民住房消费欲望，切实分散居民买房的一次性负担，有效提高居民的购买力。

公积金贷款是发展较成熟的项目，要积极推进住房公积金体系的建设。据统计，全国住房公积金归集总额已达2825亿元，公积金个人贷款余额为637亿元。住房公积金制度是住宅消费融资机制的重要组成部分，加之公积金贷款具有政策补贴，相对商业贷款利息更低，办理相关手续时收费减半等优势，较受追捧。一旦公积金贷款与商业贷款相结合，对客户就更有吸引力，这对银行推销期商业贷款会更有裨益。同时要建立住房储蓄体系，发展住房互助合作机制。我国现阶段居民收入水平还不高，住房互助储蓄体系是复合式住宅消费融资模式的有力补充，可以满足部分居民的需要。

    在发达国家，住宅消费金融市场通常有两级：一级市场发放住宅抵押贷款（消费者→银行），二级市场买卖住宅抵押贷款，将其变现（金融机构→证券中介机构→投资者）。两级市场的循环运作使住宅市场、金融市场和资本市场有机结合吸纳社会资金。住宅抵押贷款证券化是住宅抵押二级市场的主要内容，能有效地为住宅产业扩大融资。住宅抵押贷款证券化不但能给开发商提供贷款，还能为更多的消费者提供按揭贷款，能够实现间接融资和直接融资的有机结合，提高住宅抵押贷款的流动性、安全性和盈利性。

    总之，在房地产融资体系中要以直接融资为主，从开发和消费两方面进行有机的结合，从而扩大融资途径，让开发商能够从消费者、投资者和金融机构等多方面获得资本进行房地产开发，让消费者能够从金融机构和开发商等多方面获取个人融资途径进行购房消费。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，其开发和消费融资都需要政府的支持，政府应在制度和机制上给予足够的保障，采取适当的政策补贴和优惠等方面的支持。

    作  者：中南财经政法大学金融学院工程管理  甘文成

参考文献：

1．《房地产开发与经营》杨青  贺小海主编  西南财经大学出版社1998年10月版

2．《房地产金融》      张东  陈柏东主编  中国财政经济出版社2001年9月版