城市豪宅和豪宅产品的探讨
1、适合做什么
2、怎么做
3、主要矛盾点
一、城市豪宅：并非越贵的就是豪宅
（一）豪宅的价值要素：
1、区域价值：
城市综合体1〉商业价值、商务价值和交通价值→
2〉城市价值→高端住宅
景观价值→品质豪宅
人文价值→文化豪宅
定位：外敛内张,打造城市顶级豪宅
2、产品价值：立面、户型、装修细节、园林景观、会所
（二）豪宅市场研究：
1、产品：
户型：300-350是北京市场的分界点
产品风格：新古典、现代、中式、简约
目前建筑立面还主要以星河湾的城堡式、盘古大观的公建式和缘溪堂的中国红简约式为主，
豪宅户型设计、园林设计和装修要做好，但是家私可以不做，贡院六号
2、豪宅需求：自住or投资or会客
富人购房的倾向：城市豪宅+ 远郊别墅+ 私人会所
不一定要住，但是一定要有
3、豪宅的价值点：
从经营角度看，长远看豪宅必然具备升值的潜力，所以前期的投入是必须的
当不具备商业价值的时候，将商业做成对内服务型商业，同样具备盈利性
豪宅的投资性：
针对基金公司的收购
基金公司看中两点：项目的投资回报率和潜在升值空间
二、产品调整思路
11万平米的住宅的配套
定位分层、分级的思想
可类比的城市豪宅，其中的可借鉴点
三、产品意向示意
心得：
1、给开发商信心，首先自己要有信心
2、努力营造一种探讨的氛围，能够为开发商提供最有效的信息，而不是一味地按照开发上的意图做事
3、与开发商的博弈过程中努力说服对方
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