建筑产品研发思路和方法研究 建筑产品之所以能产生，简单地说必然牵扯着两个利益人，一个是客户，一个是投资人。所以产品的研发思路也是围绕这两个利益因素进行渐进明细的开展。基本思路是： 产品硬件——客户范围——投资战略——锁定客户——产品软件 作为房地产企业的产品研发，人员和技术不能局限于一个研发设计部的设计师或直接委托给设计公司，也不能是营销策划部门去单打独斗，简单的对多个优秀项目的零件拼凑和组装，如此的产品研发无疑会给企业带来未知的损失和风险。建筑产品研发是多部门多专业综合合作的结果，涉及了几乎房地产企业的所有部门。 产品研发步骤： 1． 产品硬件分析。建筑产品的属性分硬件和软件，产品硬件是指产品不能改变或被有限制改变的属性，这也是建筑产品的特殊性，这些硬件包括：用地区位，如城市管辖、城区位置、交通状况、气候条件等，规划限制条件，如用地范围、用地性质、容积率、建筑密度、绿化密度等，一般规划条件都只有上限或下限。企业规划设计部门要客观真实地分析出地块所有技术条件，作为研究地块的基础数据，错、漏、过滤任何产品硬件信息，都会为今后产品深化带来颠覆性后果。 输 入：项目数据、规划条件 输 出：产品类型范围、经济指标限值 专业人员：规划设计经理 2． 客户范围分类。谁是产品客户？作为成熟的房地产企业，客户分类数据应该是必不可少的，物以类聚人以群分，人类社会分级是客观存在的，我们只需要细致分析整理出来。而分级最基本的数据就是客户的经济基础。假如客户从高端到低端可以分类出10级，那这十级中谁是我们产品的客户？这就要用我们产品的硬件来回答这个问题，能接受产品硬件的自然是产品可能的客户，不能接受或很难接受的则是不可能客户，这样就缩小了客户选择范围，针对产品可能客户继续深入我的研发方向。 输 入：产品类型范围、经济指标限值、客户数据库 输 出：典型产品客户描述、对应产品类型、对应经济指标 专业人员：营销策划经理、规划设计经理 3． 市场竞品对策。房地产市场竞争激烈是不可回避的现实，客户会面对大量的产品选择，如何争夺客户？如何选择竞争策略？解决问题的根本还是产品以及产品上市的时机。 输 入：市场调查报告、产品类型 输 出：竞争策略 专业人员：营销策划经理、设计经理 4． 投资战略研究。简单地说，搞清楚老板投资的目的，利润最大、企业品牌、社会效益、竞争需求等等，也许以上目的只有一个，也许都有，那就分出轻重缓急。根据企业对项目的战略要求，我们在可能客户中锁定真正的产品客户。 输 入：对应产品类型、对应经济指标 输 出：收益分析结果、战略决策、产品客户描述 专业人员：成本经理、财务经理、总裁、营销策划经理 5． 产品软件研发。产品软件是体现建筑产品品质的关键属性，如住宅产品的户型、环境、附属设施、物业，更加丰富细节的建筑装饰和配套，如外墙材料、门窗材料、电梯、采暖制冷设备等，富有精神体验和舒适感受的立体空间时尚元素、文化元素的设计，如空中花园、私人会所、保姆电梯、入户花园等。作为设计师可以充分发挥专业技能去创造更多的产品软件，但不是所有研发出软件要素都要在产品中配置。根据已选定的产品客户的敏感程度，结合项目投资战略需求，我们有选择的配置和深化产品软件，从而也完善了产品本身的每一个环节。 输 入：产品客户描述、成本分析 输 出：产品设计成果 专业人员：营销策划经理、成本经理、规划设计经理和委托专业设计公司 以上就是一个建筑产品的研发周期，一个建筑产品为了更加成熟完善可以有两个甚至更多这样逐渐深化的研发周期，根据研发产品的不同，有些细节和内容都有所不同，如商业建筑就要招商部门介入研究客户，而客户是商家、投资客、还是顾客都变得更加复杂，在此就不再赘述。 |
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