8月初，央行货币政策司在吉林延吉召开2003年三季度货币政策研讨会，央行货币政策司负责人在会上再次敦促各商业银行，应尽快“研究制定121号文件的实施细则”。

8月23－24日，由本报主办的21世纪博鳌房地产论坛2003年会在美丽的博鳌小城召开。虽然会议所在的博鳌温泉大酒店景致怡人，但本报记者注意到，有好几位参会代表显得忧心忡忡。一位来自成都的地产商有些焦急地问，央行有什么新消息吗？而另一位云南的地产商则追着首创集团总经理刘晓光，希望他能介绍几个国际基金经理，以便能与国外投资者接触。
　　今年6月以来，整个中国房地产界几乎是被笼罩在一片阴霾之中。央行121号文件，无异于一把达摩克利斯剑。这把剑落下还是挪开，对于全国3.5万家房地产企业中的绝大多数来说，甚至是一个生存还是死亡的问题。
　　8月初，央行货币政策司在吉林延吉召开2003年三季度货币政策研讨会，央行货币政策司负责人在会上再次敦促各商业银行，应尽快“研究制定121号文件的实施细则”。是解释，不是细则
　　本报记者不止一次被开发商问到：央行文件会不会出台实施细则，什么时候出台？
　　一位接近中国银监会有关负责人的知情人士对本报记者说，银监会不会就央行121号文件制定实施细则，“谁发的文件，谁出细则，反正我们不会出”，银监会有关负责人说。
　　央行121号文件并不是一个单纯的货币政策文件，而是细到包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、建筑施工企业贷款、土地储备贷款等可操作性极强的一个文件。曾有专家质疑，该文件应由新成立的银监会而不是央行来发。
　　8月16日在北京举行的一次银行家与开发商的对话会上，央行货币政策委员会秘书长易纲首次对此进行了说明。易纲认为，央行不仅要制定货币政策，而且监控资产价格和不动产价格的波动也是央行的应有职责。目前我国房地产信贷的规模并非1993年可比，而房地产信贷牵扯到银行的系统性风险，央行有必要未雨绸缪，提醒和化解可能存在的风险。也就是说，央行就房地产信货政策作出规定乃其份内之事。易纲的话回答了央行121文件的“合法性”问题。
　　另一位知情人士告诉本报记者，他看到了央行121号文件的“实施细则”，上面还有央行主要负责人的批示：待机而发。但这个“实施细则”称之为一个解释可能更名符其实。该“实施细则”总共只有四条，几乎都是对121号文件一些模糊条款的解释而非进一步的规定。
　　8月16日，本报记者问央行货币政策委员会秘书长易纲：听说央行已经制定了121号文件的实施细则并且有央行领导的批示，您是否可以证实此事？易纲愣了一下，回答说：这是小道消息，这是小道消息，然后匆匆开着他的捷达车走了。

央行把球踢给了各商业银行
　　121号文件在房地产界激起了前所未有的反弹，用北京万通实业股份公司董事长冯仑的话说就是，“商人的声音首次大过了政府部门的声音”。
　　8月24日，在由本报主办的博鳌房地产论坛2003年会上，住宅产业商会轮值主席、北京华远集团总裁任志强对本报记者说，6月底，他代表住宅产业商会就121号文件写了两个报告，一个报告经中央统战部转交中央，一个直接寄递中央，“现在看来，报告有了明显的反馈”。一个证据就是，国务院在即将发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（文件可能编号为【2003】10号文）文件制定之前，由有关部门召集了有开发商代表参加的座谈会，听取了开发商的意见，“座谈会后，文件可能会有50％的修改”。任志强认为，央行真正出台实施细则的可能性不大。
　　但本报记者从银行方面的有关渠道了解到，央行可能将制定121号文件实施细则的权力授予了各商业银行。
　　8月初，央行货币政策司在吉林延吉召开2003年三季度货币政策研讨会，包括央行八大区主管信贷的处长全部参加了会议。在本次会议上，央行货币政策司负责人再次敦促各商业银行，应尽快“研究制定121号文件的实施细则”。
　　中国工商银行房地产信贷部总经理刘子刚和中国建设银行房地产金融业务部总经理刘铁民都表示，作为商业银行，他们将严格遵守央行有关房地产信贷的规定。刘铁民对本报记者说，121号文件的实施细则，有些应由央行制定，有些则可由各商业银行制定，建行总行“正在研究”制定实施细则的事，而且会授权各分行根据本地实际情况再行制定可操作的细则。
　　但是，有金融专家指出，如果各商业银行只是把央行文件转发一下，让各地根据实际情况执行，121号文件可能就会“不了了之”。

地产商加紧备战
　　不过，任志强同时认为，央行不出台121号文件实施细则，各开发企业也未必是安全的。事实上，不少地产商正在加紧研究应对之策。
　　8月23日，今典集团宣布了一个对其开发项目“苹果社区”购房者提供贴息委托贷款的消息。今典集团董事长张宝全说，“苹果社区”
　　预定客户近4000人，其中80％以上须通过银行按揭购房。按照央行121号文件规定，购房者要等到住宅楼盖到封顶后才能获得银行按揭贷款，而封顶之后每平方米房价将上涨500元，这势必造成部分购房者流失。为规避央行的规定，该公司在住宅楼封顶之前，自己先拿出2亿元资金，以4.04％的利息委托给商业银行向购房者贷款（银行收取手续费，利息归今典集团所有），封顶之后再转为正式的银行按揭。预计到项目封顶之前，今典集团须准备10亿元的委托贷款资金。
　　121文件出台之后，外资银行立即开始抢夺地盘。任志强告诉本报记者，6月份就有三家外资银行来找他，提出了相当优惠的条件，有的甚至说可以免除前三年的利息。
　　潘石屹的建外SOHO也在行动。8月31日，SOHO中国有限公司与香港东亚银行、大亨银行签订协议，后者向建外SOHO的境外购房者提供美元3％、港币2.5％（均低于人民币2个以上百分点）的低息按揭贷款。潘石屹对本报记者说，银行贷款也是一个竞争激烈的生意场，央行121号文件要对所有开发项目不分优劣实行“一刀切”，外资银行却乘虚而入。在建外SOHO约40％的外埠购房者中，境外客户虽然只有一小部分，但也增加了建外SOHO应对121号文件的安全系数。潘石屹称，即使有非典和121号文件的影响，建外SOHO今年完成30亿元销售额的计划没有问题。
　　但有几个地产商拥有今典集团这样的“实力”，能拿出10亿元的自有资金，对客户实行贴息委托贷款？又有几个地产商拥有建外SOHO和潘石屹的时尚品牌，能吸引外资银行给他提供低息按揭贷款？如果没有，一旦121号文件有了实施细则，众多地产商将不得不面对达摩克利斯剑迎头铡下的残酷现实。

《21世纪经济报道》

2003-9-24