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如何做好房地产现场代表 [发表于 2011/3/18]

状态开放帖 浏览量 2280

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如何做好房地产现场代表房地产近期一直是当前中国热议的话题，作为房地产开发企业而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程投资，是其研究的重点。目前大型成熟的房地产开发企业一般都有比较成功的开发经验，也有一套比较完整的内部项目管理手册，而作为房地产公司工程部现场代表，如何灵活掌握公司项目管理条例，充分发挥好现场代表的作用，却一直是一个比较棘手的问题，这里结合本人在房地产公司几年的工作，与各位同行浅谈一点个人的感受，希望同行们不吝指正。　　　房地产现场代表是房地产开发企业常驻开发项目的现场管理人员，代表房地产开发企业对工程项目从施工准备到竣工验收全过程实施管理和监督，并督促承包单位做好工程回访、保修工作。其主要职责有：1、进度控制 2、质量检查、质量验收及安全文明施工管理 3、工程协调 4、成本控制 5、资料管理 6、参与工程移交，为了出色的完成上述工作，需要加强对承包单位、监理单位以及材料供应商（甲供材部分）的考察、监督与管理，具体如下：一、对承包单位的管理：主要从进度、质量、安全及文明施工、成本等方面进行控制 1、进度控制：根据公司制定的整个开发项目的总体进度目标和与承包单位签订的工程承包合同所约定的合同工期，要求承包单位制定可行性的总进度计划，在此基础上进一步分解为月计划、周计划，跟踪检查进度计划的执行情况，对未按要求完成的，要求承包单位提供书面材料，仔细分析原因，明确责任，同时对进度计划进行适当的调整，在保证总体进度目标不变的前提下，采取一定的纠偏措施，已达到动态控制的目的。 2、质量控制：主要以过程控制、过程管理为重点。严格审核承包单位递交的《施工组织设计/专项方案》，根据承包单位上报的质量保证体系、质量控制体系，严格检查承包单位在“三检制”上的落实情况，严格按照工程设计、现行规范、地方标准及合同约定的条款进行检查验收，对于检查出的质量问题、质量隐患，要求承包单位出示书面整改措施，限期整改，同时加强对现场的成品保护；及时组织设计单位、监理单位、承包单位参加图纸会审和分部工程验收、配套工程验收、竣工验收；及时协调处理好各承包单位之间、承包单位与监理单位之间、承包单位与设计单位之间的关系，对承包单位施工过程中的出现的实际困难尽其所能给与帮助，对施工过程中的出现技术问题当好参谋。 3、安全及文明施工控制：严格按照当地建设行政主管部门颁布的安全文明施工管理规定进行检查验收，具体主要从：现场围挡、施工平面布置（施工区、办公区、材料堆放场地、材料加工场地、各种电气设备场地设置）、现场道路硬化、现场临时用电管理、现场渣土、扬尘及垃圾处理、各种警示标识的设置、临边防护、“三宝四口”防护、脚手架防护、机械设备（龙门架、升降机、塔吊等）防护、现场防火防毒设施的配备、现场门口进出车辆的冲洗、场外绿化等方面进行管理，同时加强对职工生活区的规范化管理。 4、成本控制：认真熟悉工程承包合同和设计图纸，严格按照工程承包合同约定的条款和公司规定进行工程量的审核，而对于设计变更所产生的增项部分、现场签证部分以及承包单位提交的索赔事项要严格把关，做好原始记录，建立相应的管理台帐，按照合同约定的条款进行核查。 5、资料管理：归纳、收集、整理工程分部验收资料、竣工验收资料、施工组织设计、专项方案、整改措施、工程进度报表、设计变更、洽商单、施工日志、工程照片、会议纪要、来往信函、政府文件，做好收发文登记工作。二、对监理单位的管理：监理单位作为合同关系，受房地产企业的委托，对工程项目实施总体监督和控制，在形式上我们要无条件的支持监理工作，全力维护他们的权利和威信，但要做好监督和检查，发现问题，及时解决，要充分利用、发挥好监理单位的作用。主要从三个方面入手 1、组织各专业工程技术人员审核监理单位上报的《项目监理规划》、《项目监理实施细则》，检查项目监理机构是否健全，专业监理人员的配备计划、专业技术水平能否满足项目施工的需要。 2、项目实施阶段，考察监理单位是否严格按照《监理规范》、《项目监理规划》、《项目监理实施细则》以及委托监理合同要求履行自己的职责，对现场的进度、质量、安全及文明施工是否进行了有效的跟踪检查，对进度滞后的是否进行了有效的督促，对质量问题、质量隐患的整改复查是否到位，对进场材料、设备、构配件的见证取样是否及时，对材料供应商的考察评定是否客观，是否定期检查现场各种计量设备的检测鉴定，对新技术、新材料、新工艺、新结构施工以及关键节点、重要部位施工的旁站情况是否到位，对设计变更的检查落实情况是否到位，是否定期召开监理例会，对工序、分项、分部及竣工验收是否及时，质量评定资料是否真实、齐全。 3、是否严格按照工程承包合同约定的条款进行工程量的审核，原始记载资料（主要是承包单位提出的索赔事件）是否全面、真实。三、对甲供材的管理：房地产开发企业为了集中整合、利用社会资源，集中采购，便于节约成本，也为了保证工程项目所用主要材料、设备质量和进场时间，经常在工程承包合同中约定甲供材的内容。甲供材一般主要是由钢材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安装工程的未计价材，以及电梯、水泵、变配电、空调等主要设备。这样就存在了甲供材的交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大了房地产开发企业的工作量，造成承包单位的依赖性，而且承包单位很容易将工程质量、工期责任归结于房地产开发企业，甲供材的质量问题及供应滞后，给承包单位工程质量问题、工期拖延造成理由，而且会产生承包单位索赔，加大工程项目管理和项目成本。故甲供材的范围、方式选择和实施效果不当，也会加大房地产开发企业工程项目管理的难度，所以甲供材厂商的考察认定、甲供材范围、交接方式要事先周密确定，计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。对于工程通用地方建材，可由承包单位自行采购，对于工程主材可采用甲方指定若干厂家并确认价格和提货、支付方式，由承包单位自行进货，对于工程未计价材和工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采购管理费交由承包单位与材料设备供应商签订供货合同。training.mypm.net
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楼主

197810113411

职务无
军衔一等兵
来自天津市
发帖 32篇
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经验 102点

Re：如何做好房地产现场代表 [回复于 2011/3/18] [回复] [引用]
精辟之作

1楼

197810113411

职务无
军衔一等兵
来自天津市
发帖 32篇
注册 2011/2/23
PM币 68
经验 102点

Re：如何做好房地产现场代表 [回复于 2011/3/18] [回复] [引用]
精辟

2楼

iceblue0317

职务无
军衔无军衔
来自北京市
发帖 4篇
注册 2011/3/18
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经验

Re：如何做好房地产现场代表 [回复于 2012/2/7] [回复] [引用]
不错！

3楼

andyxie

职务无
军衔三等兵
来自广东
发帖 5篇
注册 2007/7/2
PM币 23
经验 16点

Re：如何做好房地产现场代表 [回复于 2012/2/7] [回复] [引用]
不错！

4楼

andyxie

职务无
军衔三等兵
来自广东
发帖 5篇
注册 2007/7/2
PM币 23
经验 16点

Re：如何做好房地产现场代表 [回复于 2013/12/3] [回复] [引用]
学习了，不错的资料

5楼

zhangkun

职务无
军衔一等兵
来自陕西省
发帖 61篇
注册 2008/10/28
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