绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转) [发表于 2009/5/14] 状态 开放帖 浏览量 5348 |
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（一）房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
一、土地成本
土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率
例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率3.0，楼面地价2500元/㎡。
所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约1.5左右，最大不能超过2，超过2的也有，但品质很差；小高层容积率：约2.5；高层容积率：约3.5
所以，大家在买房的时候，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价多少钱。
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
砖混多层：600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
高层（18层以上）：1400元/㎡-1800元/㎡
钢筋含量是高层建安造价的重要指标
国标为68㎏/㎡，目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！
三、配套设施
包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约200元/㎡。（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。
四、勘查、设计、监理等
不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮20%）
五、营销费用
营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用
经验公式： 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/㎡（以三线城市为例，一线城市上浮50%）
八、行政事业收费
这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：
如自建人防工程，则成本为：多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防
面积摊）
如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：
高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数
多层：6级人防，单位成本=1500元/层数
高层如果是20层，则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。=
九、营业税
营业税+大修基金+所得税…=11.7%。
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楼主
 xcl293
职务 无
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来自 江苏省
发帖 31篇
注册 2009/5/14
PM币 10
经验 
 
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 Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2009/5/26]
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灰色的钱呢
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1楼
feihu950326
职务 无
军衔 一等兵
来自 重庆市
发帖 81篇
注册 2009/5/26
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Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2009/6/17]
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现在的房子太贵了啊
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2楼
 chenggongzhe
职务 无
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来自 河北省
发帖 36篇
注册 2009/6/17
PM币 28
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Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2009/6/19]
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谢谢，借鉴一下
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3楼
noperfect
职务 无
军衔 一等兵
来自 山东省
发帖 73篇
注册 2005/7/21
PM币 19
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Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2010/8/5]
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看来楼主是这方面的业内人士，可是我单位现在的建安费用达到3000元/平米了呢，这是怎么回事？
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4楼
twilens
职务 无
军衔 二等兵
来自 北京市
发帖 30篇
注册 2009/7/1
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Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2010/9/8]
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好
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5楼
level
职务 无
军衔 二等兵
来自 福建省
发帖 27篇
注册 2010/9/1
PM币 17
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Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2010/9/17]
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Good rule of thumbs estimating for property development, but need to updating annually! Have you done updating to this year? Anyway, thank for sharing
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6楼
abcpowerman
职务 无
军衔 一等兵
来自 广东省
发帖 143篇
注册 2010/9/17
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Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2010/9/28]
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有一条经验公式是这样说的，楼面地价除以0.3~0.4所得的价格就是将来的售价
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7楼
prayer
职务 无
军衔 二等兵
来自 山东省
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经验
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Re：绝对内幕：房地产开发成本真实构成(转)
[回复于 2010/10/6]
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谢谢楼主！
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8楼
傻傻
职务 无
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来自 江苏省
发帖 171篇
注册 2010/1/16
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